固定費を見直せ!「住居編」 ~マイホームは本当に必要なのか?~

お金

以前にこのブログで、
節約するなら消費や浪費の変動費を見直すより固定費を見直せ!
と言う記事を書いた。

そこにも書いたけれど、変動費の節約をするよりも、固定費を節約する方が断然効果が高い。
そして固定費の見直しは破壊力がある。

今日は大きな固定費の一つ、「住居にかかる固定費」について見ていきたいのだけれど、その前に、そもそもマイホームは本当に必要なのかについて考えていきたいと思う。

持ち家がいいか、賃貸がいいか、と、よく議論されるけれど、いまだに決着はつかない。
それは、それぞれにメリットがあり、人それぞれの考え方があるから仕方がないし、今後も決着がつくことはないと思う。
けれど、お金の面だけで言えば、賃貸よりも持ち家の方が確実に費用がかかる。

持ち家は資産ではなく負債である

よく、持ち家は資産になると言われることがあるけれど、持ち家は負債だと思った方がいい。
この考え方に関しては、ロバート・キョサキ氏の著書、「金持ち父さん貧乏父さん」で書かれ、大きく話題となったので、一般的にも広く浸透し始めてきている。

家が資産になるという理由もわかる。
賃貸物件で毎月家賃を払うぐらいなら、家を購入してローンを払った方がいいじゃないかという意見もあると思う。
払った家賃はほかの人の手に渡ってしまうけれど、ローンで払ったお金はその持ち家の代金となるから。
そして持ち家の場合、「家」という形に残るものがあるけれど、賃貸の場合は使用料を払うだけ。
持ち家の場合は売却することも出来る。

これだけを見ると、どうも資産のような気がしてくるし、上記に書いたことはすべて事実。
けれど、持ち家を資産だと言う人や、持ち家を買うときはこのような側面しか見えていない場合が多い。
これは資産の部分にしか目を向けていない考え方だと思う。
負債となる要素をしっかり見ていくことで、マイホームを購入することの大きさと怖さが見えてくる。

持ち家が負債である理由

資産価値の減少

まず、仮に3,000万円の家を購入した場合、家がその人に引き渡された時点で資産価値は一般的に2,000万円ほどになると言われている。
なぜこんなことが起こるのかと言うと、まず不動産屋さんが利益を抜いているし、不動産屋さんと契約している大工さんたちにも給料が発生している。
それらの利益の支払いは、購入者がするしかない。
家一軒の人件費や手数料は相当な額になる。
家を購入する際に、平気で100万円、200万円値切ることが出来るのはこのため。
そもそもの金額が、相当な利益を取れる価格に設定されている。
そして新築物件が人の手に渡った時点で中古物件扱いとなり、資産価値が相当減る。
これらによって、あくまで一般的にだけれど1,000万円の資産が減ることになる。
言い換えるならば、2,000万円の価値の物を、3,000万円で購入しているということになる。

もちろん、築年数が経てば経つほど資産価値は下がるし、不動産業界では20年で建物の資産価値はゼロになると言われている。
土地代ぐらいは資産として残るかもしれないけれど、3,000万円で購入した家だと仮定するならば、そんなに大きな資産額であることは考えにくい。

住宅ローン金利

そして次に、よく言われる住宅ローン金利。
意外ときちんと計算せずに、なんとなくローンを組む人が多いみたいだけれど、住宅ローンの金利は大きい。

先ほどと同じように、3,000万円の家を購入するときに、金利1.5%のローンを35年で組むとすると、支払額はだいたい3,800万円ぐらいとなる。
つまり、金利だけで800万円取られるということになる。

普段、なかなか800万円の買い物はしないと思う。
しかし、このローンで支払う800万円は、買い物で使うわけではなく、3,000万円の家を購入するときについてくる手数料のようなもの。
この800万円があれば、ルイヴィトンのバッグだって、ロレックスの時計だって、車でさえも買えてしまう。

大きな買い物になればなるほど、期間が長くなればなるほど、金利の負担は大きくなるので慎重にならなければならない。

固定資産税

そして持ち家を持つと固定資産税を支払わなければならない。
金額に関しては、家の構造や広さ、地域などによって変わってくるけれど、ザックリ年間10万円程度という家が多いかと思う。

仮にローンを支払い終わる35年間その家を所有していたとすると350万円程度の固定資産税がかかることになる。
(令和4年3月31日までは最初の3年間、固定資産の減税措置が取られているが、それは計算しないものとする)

家を所有するだけで、多額の税金まで取られてしまう。

修繕費用

持ち家を所有するということは、当然その家の所有者は自分自身であるから、家に何かがあった場合は自分で対応しなければならない。
賃貸の場合、所有者は貸主である大家さんだから、物件に何かあった場合は大家さんが対応することが多い。
水回りのトラブルも壁紙も外壁も、借主に落ち度がなければ全て大家さんが修繕する。
けれど持ち家はそういうわけにはいかない。
老朽化が進んだりして、何らかの修繕が必要になれば、当然それらの修繕費は自分自身で負担しなければならない。

修繕費と言っても、そんなにかからないでしょう、と思っている人も多いかもしれないけれど、外壁の修繕で100~200万円、お風呂、トイレ、キッチンなどの水回りで50~100万円、屋根の修繕費で100万円前後など、結構なお金が飛んでいく。

三菱UFJ不動産販売によると、新築一戸建て購入後30年以上住んでいる家庭の平均修繕費は556万円になるらしい。
リンクをつけておくので参考にしてほしい。
新築一戸建て購入後30年以上住んでいる人に聞く「一戸建て修繕の実態」調査
(三菱UFJ不動産販売)

修繕費も決して馬鹿にならない。

まとめ

このように、持ち家が負債となる要素を見ていくと、とんでもない金額が出ていくことが分かったと思う。
こう考えると、冒頭で述べた、「払った家賃はほかの人の手に渡ってしまうけれど、ローンで払ったお金はその持ち家の代金となる」、という考え方の危険さが分かってくると思う。
最初に不動産屋さんや大工さんに利益分を支払い、次に銀行に金利を支払い、国に固定資産税を納め、業者さんに修繕費を支払う。
家を買っても、十分ほかの人にお金を払ってませんか?ということになる。

かと言って、決して家の購入が悪いと言っているわけではない。
家を購入することによって得られる心の豊かさは確かにあると思う。
それが欲しい、というのであれば、上記の負債を覚悟のうえで、他のところで倹約し、購入すればいいと思う。
けれど、大体の人が買うものだからとか、ローンを組めば買えるからとか、なんとなくでの購入は、これだけ大きな損失を生むと言うことを理解しておいた方が良いと思う。

そもそも、私たちは借金はいけませんと教わってきたはずなのに、家の購入に限っては莫大な借金をすることが当然になっていると思う。

もし、なんとなく、いずれはマイホームを買おうと思っている方は、上記のことを検討したうえで、本当にマイホームが必要なのかを考えてみるべきだと思う。

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